İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN MODELİ

MORTGAGE NİÇİN POPÜLER ?

Uzunca bir zamandır kamuoyunda sürekli olarak tartışılan Mortgage sisteminin popülerliği gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olmasına dayanıyor.

Ülkemizde ise yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden geçmişte uygulanabilir olarak kabul görmemişti. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı. Ancak bu noktada şu akla geliyor. Acaba sadece ekonomik istikrarın sağlanması tek başına sistemin başarısı için yeterli mi ?

İSTİKRAR TEK KOŞUL MU ?

İstikrarlı bir ortam elbette sistemin yaygınlaşması ve sürdürülebilirliği açısından önemli. Ancak istikrarlı olmayan ortamlarda da Mortgage piyasası oluşabiliyor. Eğer kanuni düzenlemeler gerekli desteği sağlayabiliyorsa piyasa değişkenleri istikrarlı olmayan ortama karşı çeşitli Mortgage enstrümanları üretebiliyor.

Buna mukabil uygunsuz yasal düzenlemeler istikrarlı bir ortamda dahi mortgage sisteminin çökmesine yol açabiliyor.

MORTGAGE NE ZAMAN DEVREYE GİRECEK ?

Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, mortgage sisteminin 2005 yılının 2. yarısında belki de 2005'in sonunda devreye girebilecek bir mekanizma olarak planlandığını kaydederek, taslak metinde herhangi bir eksiklik (efradı camii) ya da fazlalık (ağyarını mani) olmama-sı durumunda Bakanlar Kurulu’na sevk edileceğini ifade etmiştir.

KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE TÜRKİYE PORTRESİ

Türkiye’de Konut Piyasası

• Toplam konutların % 55’i ruhsatsız / izinsizdir.

• Kiracılık oranı % 40’lar seviyesindedir (Standart dışı yapılar dahil).

• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı hasıl olmaktadır.

• 20 yaşın üstündeki konutlar, toplam konutların % 60’ını oluşturmaktadır.

• Konutların % 40’ı tadilat gerektirmektedir.

Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı

• Uzun vadeli ve düşük maliyetli fon eksikliği nedeniyle, konut satışlarının % 1’den daha

azında finansman yolu tercih edilmektedir.

• Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici

kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD düzeyindedir.

• 2004 Eylül itibariyle 98 bin kişi konut kredisinden faydalanmıştır.

• Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. Konut

kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir.

• Bu oran ABD’de % 53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise % 39’dur. Gelişmekte olan

ülkelerde % 5-15 arasındadır.

Türkiye ‘de Konut Alımlarında Niçin Konut Kredisi Çok Az Tercih Ediliyor ?

Bunun için üç ana sebebi var.

Birincisi; Hazine kağıtlarındaki faiz oranlarının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul alımı ya da yatırımı yerine hükümete borç veriyor.

İkincisi; Emlak Bankası gibi devlet bankaları, hükümet politikasına göre para yardımı yapıyorlar. Ancak bu sistem ülkenin yüksek nüfusu ve yoğun ev ihtiyaçları yüzünden iyi işlemiyor.

Üçüncüsü; daha büyük özel sektör bankaları, endüstriyel holdinglerin parçaları ve kendi gruplarının diğer aktivitelerini finanse ettikleri için şu anda ipotek işine girmek için çok hevesli değiller.

Yukarıdaki sebeplerle ev sahibi olmak isteyenleri, genelde peşinat gücü yüksek olanlar ya da farklı yollardan borç para bulanlar oluşturuyor.

Banka Konut Kredileri

• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.

• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde yasaktır.

• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.

• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır (vade uyumsuzluğu söz konusudur).

• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir” oranı % 50’dir.

• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

TÜRKİYE İÇİN ÖNERİLEN KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ

İpotek Finansmanı Sisteminin Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar

• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,

• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının

düzenlenmesi),

• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),

• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,

• Vergi teşvikleri.

BANKA VE ÖFK’LAR AÇISINDAN SİSTEM NASIL İŞLEYECEK ?

Bir Özel Finans Kurumu yada banka (taslakta konut finansman kuruluşları olarak isimlendirilmiştir), “mortgage finansmanı” niteliğinde, ipotekli konut kredisinden doğan alacağını ve alacağa konu edilen ipoteği, İKF’ye (İpotekli Konut Finansman Kuruluşuna) devredecek, söz konusu kuruluş da bu alacağı, ya ipotek fonu katılma belgesi ya da varlığa dayalı menkul kıymet kanalıyla bir sermaye piyasası aracına çevirerek tasarruf sahiplerine arz edecektir. Aynı usul ve esaslar dahilinde finansal kiralamaya konu edilmiş olan bir konut üzerinde İFK lehine ipotek tesis edilerek finansal kiralama şirketinin bu kiralamadan kaynaklanan alacakları İFK’ye aktarılabilecektir.

Tüketiciyi Koruma Kanununda yapılacak değişikliklerle, ipotekli konut finansmanında yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endexler esas alınarak değişken geri ödeme tutarlarının uygulanmasına imkan verilmektedir.

DEĞİŞKEN FAİZ ŞART MI ?

Mortgage sisteminde üzerinde en çok tartışılan konulardan biri değişken faiz uygulaması. Bu uygulama, krediyi veren kuruluşa faizlerin yükseldiği dönemlerde mortgage faizini de bu paralelde artırma yetkisi veriyor. Bu durum, tüketiciye negatif yansıyacak gibi görülse de, bankaların riskini azalttığı için faizlerin düşmesini beraberinde getiriyor. SPK Başkanı Doğan Cansızlar, değişken faiz uygulanmasının şart olduğunu “aksi halde sistem çalışmaz" ifadesiyle net olarak vurgulamıştır. Cansızlar, Sanayi Bakanlığı ya da Merkez Bankası kanalıyla, değişken faiz gerektiği durumlarda bir üst limitin de belirlenebileceğini kaydetmiştir.

ETKİN BİR KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ İÇİN GEREKLİ ALTYAPI

GEREKLİ UNSURLAR	TÜRKİYE’DEKİ MEVCUT DURUM
İcra-iflas Takip Prosedürü	İyileştirilmesi Gerekiyor
Ayni Haklar	Yeterli
Tapu Kayıt Sistemi	Kağıt Ortamında Ama Etkili
İpotekli Menkul Kıymetler	Yeni Düzenleme Gerekiyor
Tüketiciyi Koruma Kanunu	İyileştirilmesi Gerekiyor
Gayrimenkul Değerlemesi	Sınırlı Ama Gelişmekte
Kredi Standardizasyonu	Eksik
Kredi Kayıt Sistemi	Yeterli
Hayat Sigortası	Mevcut
Deprem Sigortası	Mevcut
Tapu Sigortası	Eksik
İpotek Sigortası	Eksik

Tasarlanan Kanun Değişiklikleri

• Çeşitli Vergi Kanunları
• İcra ve İflas Kanunu
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu

Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye Piyasası Kanunu

• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut Finansmanı” tanımının

yapılması: Bu tanım şu şekildedir:

”İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılmasıdır.”

• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi

• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek Fonlarının Düzenlenmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı

• Hangi finansman yöntemleri ?

- Konut kredileri
- Finansal kiralama işlemleri
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları

• Hangi konutlar ?

- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar

• Hangi tüketiciler ?

- Tüm tüketiciler

• Hangi işlemler ?

- Konut alımı
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının iyileştirilmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı Dışında Kalanlar

• Kaçak yapılar

• İnşaat finansmanı

- Konut inşası

- Konutların büyütülmesi

- Kat çıkılması

- Yeni bölümler eklenmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları

İpotekli Finansman Kuruluşu’nun ve ipotek fonlarının yaptığı işlemler nedeniyle elde ettikleri paralar Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi’ne (BSMV) tabi olmayacak.

Kredi kuruluşlarının İFK’ye devrettikleri alacaklar nedeniyle lehlerine kalan paralar BSMV’ye tabi tutulmayacak.

İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu’na veya bu kuruluş tarafından yapılan ipotek devirleri Tapu Harcı’na tabi olmayacak.

İpotekli Finansman Kuruluşu ile ipotek fonlarının kazançları üzerinden Kurumlar Vergisi (ve Gelir Vergisi stopajı) hesaplanmayacak.

İpotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların faiz ve kar payı ödemeleri, ücretlilerde dahil olmak üzere herhangi bir sınırlama olmaksızın gelir vergisi matrahından indirim konusu yapılabilecek.

İpotekli Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarıl-masından sağlanan kazançlar Gelir Vergisi’ne tabi tutulmayacak.

(Taslak , söz konusu istisnaların tümünün sürekli olarak uygulanmasını öngörmektedir.)

Ernst&Young Şirket ortağı Erdal Çalıkoğlu konuyla ilgili olarak şu yorumda bulunmuştur.

“ Modeli hem fon kullanıcıları hem de modelin içerdiği yatırım araçlarına yatırım yapacak olan tasarruf sahipleri açısından cazip kılabilmek için bazı vergi istisnaları tanınması makul karşılanmalıdır. Özellikle işlem vergileri açısından baktığımızda, şu an konut kredilerinin çok sınırlı uygulama alanı bulması nedeniyle, BSMV ve Tapu Harcı’yla ilgili istisnaların bir vergi kaybına neden olmayacağı söylenebilir. Ancak, ipotekli konut finansmanına ilişkin faiz veya kâr payı ödemelerinin herhangi bir sınır olmaksızın gelir vergisi matrahından indirim konusu yapılabilmesi için aynı sonuca varmak mümkün değildir ve bizce taslağın ilgili hükümlerinin bu şekilde yasalaşması da düşük bir ihtimaldir. ”

Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

• Değişken Faizli Konut Kredisi İmkanı

- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın

olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenebilmesi

- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama Kanunu

• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi

Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle kullandırmaktadır.

- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile finansal kiralama şirketlerine de

kaynak sağlayabilecektir.

- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis edilecektir.

- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile konut satın alan kişiler de vergi

avantajlarından faydalanabilecektir.

Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun

• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul kıymetler için sınırlı bir hazine

garantisi

• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme programları

Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık Düzenlemeleri

• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması

• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk ağırlığının düşürülmesi

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri

• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine yönelik bir sermaye piyasası

aracı

• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço dışı finansman imkanı sağlayan bir trust yapısı

• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet

• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilme

• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation), yapılandırılmış finansman (structured

finance) ve kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)

İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında Risk Yönetimi

• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski

- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Değerleme
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı

• Vade Uyuşmazlığı Riski

- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)

• Operasyon Riski

- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması

Konut Kredilerinin Standardizasyonu

• Değerleme Kılavuzu

• Kredi Kullanma Standardı

- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru

• Kredi Kalite Standartları

- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık formunda güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek

• Kredi Veren Finansal Kuruluş

- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması

İKFK Başarı Kriterleri

Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;

• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep görebilmeli

• Vereceği kredi maliyeti, “fonlama + operasyon maliyetleri” olacağı için “operasyonel

maliyetleri” çok düşük tutulmalı,

• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık yapısı Özel sektör + Kamu +

Uluslar arası Kuruluşlar)

Sermaye Piyasasının Altyapısı

İDMK lar (İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler), VDMK lar (Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler) ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;

• Kaydi değer olarak MKK da (Menkul Kıymet Kuruluşu’nda) tutulacaktır.

• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir engel

bulunmamaktadır.

• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.

• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve

diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul kıymetleri almaları için bir engel bulunmamak-

tadır.

• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda yeterli görül-

mektedir.

SİSTEM NASIL İŞLİYOR ?

- Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 1. Alternatif

1. İpotekli Finansman Kuruluşunun (İKFK’nın) Tahvil /Bono ihracı ve doğrudan kredi alımı ile fon toplaması.

2. İKFK’nın topladığı fonlar ile finansman şirketlerine kredi açması (kredi İKFK’nın
aktifinde kalır).

3. Finansman şirketlerinin sağladıkları kaynakla müşterilerine kredi kullandırmaları (bireysel kredi kullandıran finansman şirketlerinin aktifinde kalır).

Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 2. Alternatif

1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi kullandırması.

2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını İKFK’ya satması (Kredinin finansman şirketlerinin aktifinden çıkması).

3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklara dayalı VDMK ihracı.

Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 3. Alternatif

1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi kullandırması.

2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını İKFK’ya satması (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden çıkmaktadır).

3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklarını kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).

4. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde söz konusu alacaklara müstenit İpoteğe dayalı menkul kıymet ihracı.

Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 4. Alternatif

1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi kullandırması.

2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden çıkmaktadır).

3. İKFK’nın kredilerden doğan alacakları kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).

4. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihracı.

5. İKFK’nın finansman şirketlerinden aldığı kredi alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi.

6. Finansman şirketleri aldıkları İDMK’ları aktiflerinde tutabilir ya da yatırımcılara satabilirler.

İKFK’NİN STATÜSÜ

İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)

İpotekli Konut Finansman Kuruluşu, Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim şirket olarak öngörülmüştür.

Mortgage Kanun Tasarı Taslağında, ipotek finansmanı kuruluşları için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 39/A maddesi eklenmiştir.

“

Madde 39/A - İpotek finansmanı kuruluşları ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi konularında finansman imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır.

Konut finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için kaynak kullandırılmasıdır. Bu kaynakları doğrudan tüketiciye sağlayan kurumlar konut finansmanı kuruluşlarıdır.Bu maddede yer alan konut finansmanı kapsamına giren işlemlere ilişkin esaslar Kurul tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir. İpotek finansmanı kuruluşlarının faaliyet konuları şunlardır.

a) Konut finansmanı kuruluşlarına kaynak temini,

b) Konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması ve devredilmesi,

c) Devralınan alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi,

d) Konut finansmanı fonu kurulması ve bu yolla konut finansmanından kaynaklanan

alacakların menkul kıymetleştirilmesi,

e) Varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracı

ihracı,

f) Diğer ihraççıların konut finansmanından kaynaklanan alacaklarına dayalı sermaye

piyasası araçlarına garanti verilmesi,

g) Konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracılık edilmesi,

h) Faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemlerin yürütülmesi,

i) Kurulca uygun görülen diğer faaliyet konuları.

İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere Kurula başvurması şarttır.

İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarına, üçüncü fıkrada belirtilen faaliyetler
itibariyle izin esaslarına, tâbi olacakları yükümlülüklere ve tasfiye ile sona ermelerine ilişkin esaslar Kurul tarafından belirlenir.

Kurul, konut finansmanı kuruluşları tarafından kaynak kullandırılması aşamasında, değerlemenin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşlar tarafından yapılmasını zorunlu tutâbilir.

“

TÜRKİYE İÇİN PLANLANAN KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar, bankaların yanı sıra, özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşlarının da ipotek kredileri verebileceğini ifade ederek, verilen bu kredilerin kurulacak olan İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu'na devredilerek yeniden finansman sağlanabileceğini belirtmiştir.

SPK'nın hazırladığı rapora göre öncelikli olarak Türkiye’de İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşu (İDMKK) oluşturulması gerekmektedir. Bunun için de ABD'de uygulanan Federal Home Loan Banks (FHLB) Modeli, yine ABD'deki Fannie Mae Modeli'nin 2 ayrı versiyonu ve Alman Pfandbrief-Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) Benzeri Model seçilmiştir. Yeni kurulacak sistemle İDMKK, yurtiçi ve dışından kredi alarak elde ettiği fonlarla konut kredisi verecek olan kuruluşlara uzun vadeli kredi açacaktır.

Tüketiciler ev alımı için bu kuruluşlara başvuracak ve sahip olacağı evi ipotek ederek karşılığında uzun vadeli kredi alacaktır. İDMKK, bankalarca verilen konut kredilerini satın alarak, portföyünde tutacak veya satacak. İpotekli kredi havuzlarından oluşan fonlar kurarak, bankalardan devralacakları kredileri bu fonlara devrederek kendi aktifinden çıkaracaktır. Kendi garantisi altında söz konusu fonlar aracılığıyla ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç edebilecek, aktifinde yer alan ipotekli konut kredilerine dayalı VDMK ihracı yapabilecektir.

KONUT FİNANSMAN FONU NEDİR ?

Mortgage Finansmanına İlişkin olarak SPK tarafından hazırlanan kanun tasarı taslağında, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 38/A maddesinin eklenmesi öngörülmüştür.

“

Madde 38/A - Konut finansmanı fonu; konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma belgeleri karşılığında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.

Fon, ipotek finansmanı kuruluşları ile bankalar, özel finans kurumları, finansal kiralama şirketleri veya tüketici finansman şirketleri tarafından kurulabilir. Kurucular konut finansmanı fonlarının katılma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine yönelik garanti verebilir.

Fon, bu Kanunda yer alan amaçlar dışında kullanılamaz ve kurulamaz. Fon içtüzüğü, yatırımcı ile kurucu arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akımlarının aktarılmasına ilişkin şartlar ile genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. Fon içtüzüğüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.

Kurucuların, fon içtüzüğü ve Kurulca belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması talebiyle Kurula başvurması zorunludur. Kuruluş izni ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması başvurularına ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.

Konut finansmanı fonlarının konut finansmanından kaynaklanan alacaklarının belirli kısımları için farklı sınıflarda katılma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek pay sınıfları ile belirli bir pay sınıfının pay sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon içtüzüğünde belirlenmesi şarttır. Katılma belgesi sahipleri ancak dahil olduğu sınıf itibariyle kendi paylarının taşıdığı haklara sahiptir.

Kurulca yapılacak değerlendirme sonucu uygun görülmesi halinde Fon içtüzüğü Kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüğünde yer alan sayıda pay Kurul kaydına alınır.

Belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç edilecek fon paylarının önceden kayda alınması ve her bir ihraç için Kurula bilgi verilmesine ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. Bu kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları konut finansmanı fonları için de uygulanır.

“

KFK NEDİR ? KONUT FİNANSMANINA YÖNELİK İŞLEMLER NELERDİR ?

KONUT FİNANSMANI KURULUŞU (KFK)

Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet Konuları

• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,

• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların

- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)

- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK) aracılığıyla menkul

kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)

- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul

kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)

• Garanti sağlama

Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Kanuni Dayanağı

Mortgage Kanun Tasarısı Taslağı’nın 12 inci maddesi ile 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki (r) bendinin eklenmesi öngörülmüştür.

“

Konut Finansmanı Kuruluşu: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlandığı üzere konut
finansmanı sağlayan kuruluşları, ”

Aynı taslağın 13 üncü maddesinde; 4077 sayılı Kanunun 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesi eklenmesi önerilmiştir.

“

Konut finansmanına yönelik işlemler

Madde 10/B - Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin birinin veya birkaçının yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak konut finansmanı kuruluşunun bütün edimlerini ifa etmiş olması durumunda ve tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Ancak konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir hafta süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde sözleşmenin konut finansmanı kuruluşu tarafından feshi halinde tüketici konutu iade yükümlülüğü altındadır. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu konutu satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı 5 Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır ve takdir edilen kıymeti dikkate alarak konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici konut finansmanı sağlayan kuruluşun konutun satışından elde edilen bedeli aşan zararından sorumludur. Malın satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye iade edilir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.

Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut
finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.

Konut finansmanı kuruluşunun bu finansmanı belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış veya hizmet sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda satılan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmemesi halinde konut finansmanı kuruluşu tüketiciye karşı satıcı veya sağlayıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da
kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın ciro edilmesi sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı, finan-sal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmının hesaplanma oranı sabit veya değişken olarak belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında eğiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami oranları aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir.

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir yada birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indirimini yapmakla yükümlüdür.

Bakanlık ödenen miktara göre gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indiriminin ne şekilde yapılacağının usul ve esaslarını belirler. Faiz oranı veya kâr payı bedellerinin sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir yada birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli komisyon ya da faiz veya kâr payı indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Sabit faizli konut kredisi sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) Tüketici kredisi tutarı,

b) Faiz ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,

c) Faizin hesaplandığı yıllık oran,

d) Ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme

planı,

e) İstenecek teminatlar,

f) Akdi faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı,

g) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

h) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve erken ödeme

ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

i) Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması durumunda, geri ödemeye

ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun

dikkate alınacağına ilişkin şartlar.

Değişken faizli konut kredisi sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer veril-mesi zorunludur.

a) Tüketici kredisi tutarı,

b) Yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı,

c) Baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi,

d) Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanacak toplam borç tutarı,

e) Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı gösterilmek üzere ödeme

tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,

f) İstenecek teminatlar,

g) Başlangıç faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı,

h) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

i) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar,

j) Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması durumunda, geri ödemeye

ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun

dikkate alınacağına ilişkin şartlar.

Faiz veya kâr payı sabit olan finansal kiralama sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,

b) Kira bedelleri ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,

c) Kira ödeme tarihleri ile anapara, kar payı, vergi ve diğer masrafların ayrı ayrı

belirtildiği ödeme planı,

d) İstenecek teminatlar,

e) Kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi halinde uygulanacak komisyonlar,

f) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

g) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve erken ödeme ücreti

öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

h) Kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira

bedellerinin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun

dikkate alınacağına ilişkin şartlar.

Faiz veya kâr payı değişken olan finansal kiralama sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,

b) Başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve kira bedellerinin ulaşabileceği azami tutarlar,

c) Baz alınan endeks ve kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,

d) Başlangıç kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayrı ayrı hesaplanacak toplam borç

tutarı,

e) Başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayrı ayrı gösterilmek

üzere kira ödeme tarihleri ile anapara, kar payı, vergi ve diğer masrafların ayrı ayrı

belirtildiği ödeme planı,

f) İstenecek teminatlar,

g) Kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi halinde uygulanacak komisyonlar,

h) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

i) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar,

j) Kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira bedelleri- nin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınaca- ğına ilişkin şartlar. “

İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ NASIL HIZLANACAK ?

• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla

İpotekli Konut Finansman Sistemine ilişkin düzenlemeleri kapsayan Kanun Tasarısı Taslağında, gayri menkulün satışının hızlanması ve mortgage sistemine uyum sağlanması ve İpotek Değerleme Sisteminin açıklığa kavuşturulması amacıyla aşağıdaki değişiklikler öngörülmüştür.

- Rehinin nakde dönüştürülmesinin yanında haciz yoluna başvurulabilmesi.

- İcranın geri bırakılması kararının temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat oranının yükseltilmesi,

Taslağa göre ipoteğe dayalı konut finansmanına işlerlik kazandırılabilmesi için, ipotekle temin edilmiş borçların ödenmemesi halinde, takip sürecinde, alacaklıya daha hızlı şekilde haciz yoluna gidilmesi imkanı getiriliyor. Böylece Türkiye'de çok yavaş işleyen icra iflas prosedürünün sistemi olumsuz etkilemesi önlenmeye çalışılıyor. Ayrıca borçlunun haczen satışı durdurması için yatırması gereken tutar, alacağın yüzde 15'inden yüzde 40'ına çıkarılıyor.

- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan ceza oranının arttırılması,

- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede ulaşılması gereken oranların azaltılması,

- 3 yıllık bir geçiş süresi bitiminde değerlemede bulunacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi (Türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek birliği).

GAYRİMENKULÜ KİMLER DEĞERLEYEBİLİR ?

- 3 Yıllık Geçiş Süresi

“

Geçici Madde 1 - 2004 sayılı İcra İflas Kanununun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir.”

DETAYLARI

Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 45 inci maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların takibinde alacaklı rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yoluyla takip edebilir”

2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 45 inci maddesi aşağıdaki şekildedir.

“

Madde 45 - Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak rehinin tutarı borcu ödemeğe yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla takip edebilir.

Poliçe ve emre muharrer senetlerle çekler hakkındaki 167 nci madde hükmü mahfuzdur.

İpotekle temin edilmiş faiz ve senelik taksit alacaklarında, alacaklının intihabına ve borçlunun sıfatına göre, rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yahut iflas yollarına müracaat olunabilir.

(Ek fıkra: 27/5/1933 - 2228/1 md.; Mülga: 29/6/1956 - 6763/42 md.)”

Madde 4 - 2004 sayılı Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkradan sonra gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde yirmi olarak uygulanır.”

2004 sayılı İcra İflas Kanununun 134’üncü maddesinin 1 ve 2 inci fıkraları ise şu şekildedir.

“

Madde 134 - (Değişik: 18/2/1965-538/63 md.) İcra dairesi tarafından gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur.

(Değişik: 9/11/1988 - 3494/22 md.) İhalenin feshini, Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler tetkik merciinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. İhalenin feshi talebi üzerine tetkik mercii talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde tetkik mercii davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahküm eder. “

Madde 5 - 2004 sayılı Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“

Madde 149/a - (Ek: 18/2/1965 - 538/70 md.)

İcranın geri bırakılması hakkında 33 üncü maddenin 1, 2 ve 4 üncü fıkraları uygulanır.

İcranın geri bırakılması hakkındaki talebi reddeden merci kararını temyiz eden borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde onbeşi nispetinde teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz. Temyiz talebinin reddi halinde bu teminat, ayrıca hükme hacet kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir.”

Madde 11 - 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa aşağıdaki 40/D maddesi eklenmiştir.

“

Türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek birliği

Madde 40/D - Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar,
tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliğine üye olmak için başvurmak
zorundadırlar. Bunun için ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür.

Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca geri alınır. Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla bırakılan veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek amacıyla ilgili hususlarda üye kuruluşları temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek, bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.

Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul
yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.

Birlik, Kanunun 40/C maddesindeki esaslara tâbidir.”

MORTGAGE TASLAĞININ 14/29 UNCU MADDELERİ İLE İLGİLİ KANUNLAR İÇİN ÖNERİLEN DEĞİŞİKLİKLER

“

Madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun değişik 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine aşağıdaki alt bent eklenmiştir.

Konut finansmanı fonlarının kazançları (Bu kazançlar Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifata tâbi tutulmaz).

Madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 63
üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.

Kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir konutu olan kişilerin, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin YTL ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,”

Madde 16 - 193 sayılı Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci
bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

Her nevi hisse senetlerinin kâr payları (kurucu hisse senetleri ve diğer intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları ile konut finansmanı fonları katılma belgelerine ödenen faizler dahil)

Madde 17 - 193 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici 66 ncı madde eklenmiştir.

Geçici Madde 66 - 1/1/2005 – 31/12/2010 tarihleri arasında konut finansmanı fonlarına ödenen faizler için yıllık beyanname verilmez. Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

Ticari işletmeye dahil olan bu gelirler, bu maddenin kapsamı dışındadır.

Madde 18 - 193 sayılı Kanunun değişik mükerrer 80 inci maddesinin birinci
fıkrasının (1) numaralı bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

İvazsız olarak iktisap edilenler, Türkiye'de kurulu menkul kıymet borsalarında işlem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri, tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar (Üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanunî süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir).

Madde 19 - 193 sayılı Kanunun değişik 89 uncu maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.

Kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir konutu olan kişilerin, ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunması şartıyla, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin YTL ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,